玉女心经2:阴阳合欢李丽珍海淀楼市大洗牌，开发商降价改名能改命吗？

海淀买房其实挺难的，要么特别贵，要么房子特别差。没有个700多万预算几乎甭想买到最新的新房，而且距离市中心都比较远了。 但是2025年供地逻辑发生了改变，新房市场也将迎来新的大洗牌。过去几年想在海淀买新房，就得在五环外，四环很少有新房。懂点的还知道其实海淀北五环是最好的地方了，不太懂的就会说都五环了谁去买？殊不知，买房的逻辑不完全是环线。 事实上，今年海淀五环的房子还是很抢手的。不过今年大家的目光很快又将转移到西四环了，因为西四环终于有新房供应了。虽然位置距离城区更近，但真的比北五环更强吗？ 6月5日，海淀四季青镇的宝山村棚改0016和0017两个地块迎来土拍。在西四环和五环之间，阜石路的北侧，附近有地铁6号线的廖公庄站。相比前不久西四环外的海淀半壁店地块开拍没有那么激烈，最终溢价率不高，成交楼面价在5.7万/平左右。 半壁店就在西四环边上，环线位置较好，就是田村这边，交通方便，就是城市界面比较差，原来这里有很多城中村，比较乱。宝山地块其实周边也一般，但交通方便，配套主要依赖于石景山了。 除了宝山地块、半壁店地块，还有西郊机场周边及沿线（西山片区）的城中村改造地块，这里圈层要好很多，离着香山别墅区很近。 海淀这一系列地块的面世，也标志着海淀区的供地策略正在向西部倾斜，这一趋势已经变得愈发明显。从价格上来看，预计宝山地块、半壁店地块以及西郊机场地块都会在10万+以上，三个地块价格逐次增加。 那么2025年海淀新房市场将会形成激烈竞争，买北五环还是买西四环相信大家都有不同的逻辑。北五环外和西四环外，虽然都在海淀，但背后的购房逻辑和人群画像却大不相同，如果你也在乎的是新房品质，那么都可以考虑。两边在乎的不太一样。 北五环讲究的是产业逻辑，形成了强大的产业集群，这才是高房价的根本支撑。相比之下，海淀西边除了香山别墅区，像宝山地块或半壁店地块城市界面都一般，也没有什么产业支撑。 半壁店地块的容积率只有1.3到1.6，大概率是低密豪宅项目。而宝山地块容积率则为2.1，预计将是洋房项目。但话说回来，哪个板块都不是咱们普通老百姓能够得着的，毕竟位置在那摆着呢。 现在的压力给到了海淀翠湖板块，这个项目去年开盘就一般，今年这么大的竞争下，就更加着急了。海淀翠湖板块的中海西山观复，现在降价最低卖6.5万，要知道当时指导价8.5万，开盘均价7.2万。同时，项目还改名叫“翠湖玖章”，不好卖就开始琢磨之前的案名有问题了。那改名后就能改命吗？ 肯定不是名字的问题，翠湖板块客观来说，这里生态环境好，产品也不错，有华为北研所、中关村环保科技园等产业，但产业能级低于永丰板块，对高净值人群吸引力稍弱，购房需求相对较少。而且位置偏远，价格还贵。 这是翠湖板块的问题，短期内难有大的发展，长期还可以。其实不止是这个项目在降价，中海在石景山、丰台等地的其他项目也降价了。现在很多后期拿地的开发商产品好，价格还低，让之前的开发商竞争力被甩在后边，降价可能还能收回点成本，不降价还等什么呢？当然这不只是中海的问题，普遍存在的现象，开发商疯狂内卷，买房人也是精挑细选。降价后的房子值得买吗？我不能一概而论，只能说一定要谨慎，因人而异吧。